Construction

ATELIER SUR LE LOGEMENT

Notre atelier hebdomadaire du 4 octobre 2017 portait sur le thème « Un logement décent pour tous ».
Il était animé par Pierre, et nous avons pu entendre d’excellentes interventions de spécialistes en la matière.

Voici le compte rendu de cet atelier. Nous vous invitons à y ajouter vos commentaires !

5 idées et suggestions principales ont émergé :

Pour le logement neuf :

  • Réformer le dispositif des indicateurs de tension du marché immobilier (zonage national Abis, A, B1, B2 et C) en s’appuyant sur les collectivités territoriales ;
  • Proposer un projet de Loi pour réformer la fiscalité du foncier ;

Pour le parc existant :

  • Mieux connaitre l’état du parc existant par la mise en place d’observatoires régionaux de l’habitat ;
  • Instituer le guichet unique de l’habitat pour informer et accompagner les ménages dans leurs démarches ;
  • Optimiser les prêt à taux zéro destinés à acquérir des logements anciens pour les déployer sur les zones tendues ;

 

Plus en détails :

  • Réformer le dispositif des indicateurs de tension du marché immobilier (zonage national Abis, A, B1, B2 et C) en s’appuyant sur les collectivités territoriales : Le dispositif actuel des indicateurs du marché immobilier – reposant sur 5 zones Abis, A, B1, B2 et C – ne permet pas de bien prendre en compte les particularités locales qui peuvent impacter la tension immobilière de certains territoires. Ce système trop rigide et simpliste (85 % du territoire national “engoncés “ sur seulement 2 zones : B2 et C), ne facilite pas l’émergence de projets d’amélioration de l’habitat, et notamment ceux portés par de petites collectivités souhaitant redynamiser leur territoire.
    Ce système national doit rester le cadre général de l’action, mais il doit être optimisé en permettant aux collectivités compétentes en matière de PLU (ou PLUi) et PLH, des modifications ponctuelles et temporaires à caractère dérogatoire (autorisation préfectorale temporaire). Ces exceptions à la règle générale seraient justifiées en raison de projets spécifiques de développement, sur avis préalable du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (CRHH).
  • Proposer un projet de Loi pour réformer la fiscalité du foncier :
    Le foncier, et notamment son prix et délais d’acquisition, est une donnée centrale dans un projet de construction. Il est constaté sur les secteurs les plus tendus, une raréfaction du foncier constructible de qualité et une envolée des coûts d’acquisition. Pour massifier la construction, les pouvoirs publics souhaitent “créer un choc d‘offre de foncier“ et adoptent des mesures fiscales pour inciter les propriétaires fonciers à vendre. Ces mesures ciblent les vraies difficultés auxquels font faces ces propriétaires : une taxation élevée sur les plus-values de cession de foncier.
    Pour autant le caractère temporaire de ces mesures fiscales limite considérablement leur impact sur le nombre des cessions de foncier. Les logiques à l’œuvre ne matière de foncier reposent sur un temps long. Il est question de gestion de patrimoine et de retour sur investissement. C’est pourquoi ces mesures fiscales temporaires ont un effet déclencheur limité.
    Pour être efficace en matière de foncier, il faut agir dans un cadre stable, permettant aux acteurs une visibilité sur le long terme. En lieux et place de mesures temporaires, une véritable refonte de la fiscalité du foncier est à mettre à l’œuvre pour inverser le système de taxation et encourager les cessions. Cela demande une volonté (et un courage) politique forte mais à défaut, toute action sur le foncier n’aura que peu de résultats.
    Cette refonte globale de la fiscalité liée au foncier ne peut avoir lieu qu’au moyen d’une loi fiscale de programmation.
  • Mieux connaitre l’état du parc existant par la mise en place d’observatoires régionaux de l’habitat ;
    Aujourd’hui, on connaît mal l’état réel du parc existant français. Cette méconnaissance ne facilite pas la mise en place de mesures efficaces et adaptées aux besoins réels des ménages en matière d’habitat.
    C’est pourquoi il est nécessaire de mettre en place des observatoires de l’habitat au sein des territoires.
    Ces observatoires auraient pour mission principales de collecter de l’information sur l’état des logements, leur localisation et leur occupation.
    Ces informations seraient compilées au niveau national dans l’optique de rendre compte de l’état du logement au niveau national.
    Il s’agirait ici de faire exactement ce que la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté1 s’apprête à mettre en place pour viser à renforcer les stratégies foncières au service des territoires en consolidant, d’une part, le volet foncier des PLH, et en prévoyant la création d’un observatoire du foncier à l’échelle du PLH, d’autre part.
  • Instituer le guichet unique de l’habitat pour informer et accompagner les ménages dans leurs démarches ;
    Aujourd’hui il n’existe pas de guichet unique, visible et reconnu comme tel par les français, en matière d’habitat au sein des territoires. Sur certains territoires, la multiplication d’acteurs, structures et services dédiés à l’habitat (ADIL, PRIS, EIE, MDH, Plateformes locales, MDPH, Etc.) rend difficile l’accès à l’information et s’avère être parfois un véritable parcours du combattant face auquel certains ménages sont déconcertés.
    Pour remédier à cette situation et faciliter l’accès à l’information des ménages, il est nécessaire de mettre en place le guichet unique du l’habitat, le seul point d’entrée logement dont l’objectif principal serait de redistribuer les demandes des ménages aux autres acteurs pour éviter les pertes en ligne et suivre les demandes.
  • Optimiser les prêt à taux zéro destinés à acquérir des logements anciens pour les déployer sur les zones tendues ;
    Il est prioritaire de limiter l’étalement urbain et de faciliter la reconstruction de la ville sur elle- même. Le phénomène de l’étalement urbain se traduit pour une augmentation des coûts d’investissement et de gestion pour les collectivités territoriales (transports en commun, services, etc.) et une augmentation de l’impact énergétique et carbone sur l’environnement. L’action sur les bâtiments existants doit être privilégiée pour ramener les populations dans les zones urbaines et arrêté l’artificialisation des sols.
    Le PTZ ancien est l’un des outils majeurs facilitant l’action sur le parc existant. Mobilisable par les primo accédants pour acquérir un logement existant, à la condition de réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du montant de l’opération d’acquisition, cet outil doit être optimisé pour être déployé plus largement et notamment sur les zones tendues. En effet, actuellement le PTZ ancien est distribué majoritairement sur les zones détendues (83%), et le projet de loi de finances 2018 prévoit même de le supprimer totalement des zones tendues. Or ceux sont justement ces zones tendues qui produisent le plus d’artificialisation des sols, qui consomment le plus d’espaces agricoles, alors même que leur centre-ville se vident au détriment de zones périphériques. Il faut conserver le PTZ ancien sur les zones tendues et l’optimiser en modifiant la condition d’obligation de travaux, pour la ramener à 10 ou 11 % (ce qui s’observe sur le marché) et non plus 25%. Les logements étant plus cher en zones tendues, cette condition trop élevée y exclue quasi de fait l’utilisation de cet outil (seulement 17 % en 2016 des PTZ anciens concernent une zone tendue).

 

Lire également le compte-rendu de l’atelier citoyen de Pacôme Rupin sur le même sujet :

ATELIER DE P. RUPIN SUR LE LOGEMENT

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1 Article 102 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté



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